अनधिकृत फ्लैटों की रजिस्ट्री पर लगाम! बिल्डर-राजनेता-अधिकारियों के गठजोड़ की भी हो जांच

मुंबई (सिटी न्यूज़ मुंबई – अनंत नलावडे)

महाराष्ट्र में शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के घर खरीदारों की जीवनभर की कमाई को अनधिकृत निर्माण के जाल में फंसने से बचाने के लिए राज्य सरकार ने अनधिकृत फ्लैटों के दस्त पंजीकरण पर प्रतिबंध लगाने का फैसला किया है। मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस के निर्देश के बाद राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुले द्वारा लिए गए इस फैसले से रियल एस्टेट क्षेत्र में हलचल मच गई है।

इस फैसले के कारण न केवल अवैध फ्लैटों की बिक्री, बल्कि निर्माण अनुमतियों, स्थानीय निकायों की भूमिका और संभावित राजनीतिक-प्रशासनिक हस्तक्षेप पर भी सवाल उठ सकते हैं। हालांकि, इस निर्णय का वास्तविक लाभ तभी मिलेगा, जब इसे पूरे राज्य में समान और पारदर्शी तरीके से लागू किया जाएगा।

## रजिस्ट्री से पहले ही होगी दस्तावेजों की जांच!

मुंबई महानगर क्षेत्र, ठाणे, पुणे, पिंपरी-चिंचवड़ और नागपुर सहित कई शहरों में स्वीकृत नक्शे से अधिक निर्माण, आवश्यक अनुमतियों की कमी और महारेरा के नियमों के पालन को लेकर शिकायतें सामने आती रही हैं।

राजस्व विभाग के नए निर्देशों के अनुसार, आवश्यक प्रमाणपत्रों, स्वीकृत निर्माण नक्शे और संबंधित दस्तावेजों की जांच के बाद ही दस्त पंजीकरण पर निर्णय लिया जाएगा। स्वीकृत नक्शे से अधिक क्षेत्रफल दर्शाने वाले फ्लैटों के दस्त पंजीकरण पर भी रोक लगाने का प्रावधान किया गया है।

इससे पहले अवैध निर्माण करके फ्लैट बेचने और बाद में आवश्यक अनुमतियां प्राप्त करने या निर्माण को नियमित कराने का प्रयास करने की प्रवृत्ति पर अंकुश लग सकता है।

हालांकि, दस्त पंजीकरण रोकना और अवैध निर्माण के खिलाफ कार्रवाई करना दो अलग-अलग प्रक्रियाएं हैं। इसलिए अनधिकृत इमारतों के नियमितीकरण, उपयोग की अनुमति या ध्वस्तीकरण के संबंध में संबंधित सक्षम प्राधिकरण को कानून के अनुसार अलग से निर्णय लेना होगा।

## रियल एस्टेट क्षेत्र में तीन बड़े बदलाव

**1. नियमों का पालन करने वाले बिल्डरों को फायदा**

आवश्यक अनुमतियां, स्वीकृत नक्शे और प्रमाणपत्रों की पूर्ति करके परियोजनाएं बनाने वाले विकासकों को बाजार में विश्वसनीयता का लाभ मिल सकता है। दस्तावेजों से जुड़ी अनिश्चितता कम होने पर घर खरीदने वालों को परियोजना चुनते समय अधिक स्पष्ट जानकारी मिल सकेगी।

**2. नियमों का उल्लंघन करने वाली परियोजनाओं पर आर्थिक दबाव**

जिन परियोजनाओं में आवश्यक मंजूरियां नहीं हैं या स्वीकृत क्षेत्रफल से अधिक निर्माण किया गया है, उनकी बिक्री रुकने से विकासकों की पूंजी फंस सकती है। कर्ज चुकाने में परेशानी और नई परियोजनाएं शुरू करने की क्षमता पर भी असर पड़ सकता है।

ऐसी परियोजनाओं में पहले ही पैसा लगा चुके ग्राहकों को घर का कब्जा, रकम की वापसी या अपने कानूनी अधिकार हासिल करने के लिए अधिक संघर्ष करना पड़ सकता है।

**3. घरों की कीमतों और उपलब्धता पर मिला-जुला असर**

दस्तावेजों की जांच और नियमों का पालन करने के कारण कुछ परियोजनाओं की लागत बढ़ सकती है या उन्हें पूरा होने में अधिक समय लग सकता है। दूसरी ओर, नियमों का उल्लंघन करने वाली परियोजनाओं से घरों की आपूर्ति कम होने पर कुछ क्षेत्रों में उपलब्ध मकानों पर दबाव बढ़ सकता है।

इसलिए घरों की कीमतें निश्चित रूप से बढ़ेंगी या घटेंगी, ऐसा निष्कर्ष निकालना उचित नहीं होगा। इसके लिए क्षेत्रवार मांग, आपूर्ति, परियोजनाओं की स्थिति और निर्माण लागत का आकलन करना जरूरी है।

## बिल्डर-राजनेता संबंधों पर भी उठे सवाल

रियल एस्टेट क्षेत्र में भूमि उपयोग परिवर्तन, निर्माण अनुमतियां, अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांक (FSI), पुनर्विकास और स्थानीय प्रशासन की मंजूरियों का बड़ा आर्थिक महत्व होता है। ऐसे में विकासकों, राजनीतिक पदाधिकारियों और प्रशासनिक अधिकारियों के बीच संभावित हितों के टकराव और संबंधों में पारदर्शिता सुनिश्चित करना जनहित का महत्वपूर्ण विषय है।

हालांकि, इस आधार पर सभी बिल्डरों या राजनीतिक नेताओं को अनियमितताओं में शामिल मान लेना उचित नहीं होगा। किसी विशेष मामले में जिम्मेदारी तय करने के लिए संबंधित दस्तावेजों, आर्थिक लेन-देन, निर्णय प्रक्रिया और जांच के निष्कर्षों की आवश्यकता होगी।

इस फैसले के बाद कई अहम सवाल उठते हैं:

- नियमों का उल्लंघन करने वाली इमारतों को निर्माण की अनुमति किसने दी?
- स्वीकृत नक्शे से अधिक निर्माण होने पर संबंधित अधिकारियों ने कार्रवाई क्यों नहीं की?
- शिकायतें मिलने के बावजूद कुछ परियोजनाओं पर कार्रवाई लंबित क्यों रही?
- क्या किसी विकासक को नियमों से छूट दिलाने के लिए राजनीतिक या प्रशासनिक दबाव डाला गया?

इन सवालों के जवाब आधिकारिक दस्तावेजों और निष्पक्ष जांच के माध्यम से सामने आने चाहिए।

## सरकार की भी होगी परीक्षा

दस्त पंजीकरण करने वाले उप-पंजीयकों के खिलाफ विभागीय जांच की चेतावनी जवाबदेही सुनिश्चित करने की दिशा में महत्वपूर्ण कदम हो सकती है। लेकिन अनधिकृत निर्माण केवल रजिस्ट्री के समय पैदा नहीं होता।

इसके पीछे भूमि उपयोग, निर्माण अनुमति, नक्शे की मंजूरी, निर्माण कार्य का निरीक्षण और अधिभोग प्रमाणपत्र जैसे कई चरण शामिल होते हैं।

इसलिए केवल पंजीकरण विभाग को जिम्मेदार ठहराना पर्याप्त नहीं होगा। महानगरपालिका, नगर नियोजन विभाग, नियोजन प्राधिकरण, राजस्व विभाग और संबंधित अधिकारियों की भूमिका की भी जांच होनी चाहिए।

यदि किसी अधिकारी ने नियमों का उल्लंघन करते हुए अनुमति दी है, तो उसके खिलाफ भी कार्रवाई होनी चाहिए। अन्यथा अंतिम चरण में रजिस्ट्री रोकने के बावजूद अनधिकृत निर्माण की मूल समस्याएं बनी रह सकती हैं।

## राजनीतिक असर: श्रेय के साथ जवाबदेही भी जरूरी

इस फैसले का श्रेय मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस और राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुले को दिया जा सकता है। यह निर्णय घर खरीदारों के हितों की रक्षा और अनधिकृत निर्माण पर नियंत्रण की दिशा में महत्वपूर्ण साबित हो सकता है।

लेकिन सरकारी घोषणा और जमीनी परिणामों के बीच अंतर रहने पर विपक्ष सरकार की कार्यप्रणाली पर सवाल उठा सकता है।

विशेष रूप से उन शहरों में, जहां अनधिकृत निर्माण को लेकर अधिक शिकायतें हैं, यह देखना महत्वपूर्ण होगा कि क्या सभी पर समान मानदंडों के अनुसार कार्रवाई होती है, प्रभावशाली विकासकों पर भी नियम लागू किए जाते हैं और अधिकारी राजनीतिक दबाव के बिना निर्णय ले पाते हैं।

विपक्ष इस फैसले के क्रियान्वयन, लंबित शिकायतों और कार्रवाई के आंकड़ों पर सवाल उठा सकता है। हालांकि, राजनीतिक आरोपों से अधिक महत्व आधिकारिक रिकॉर्ड, जांच के निष्कर्षों और वास्तविक कार्रवाई का होगा।

## आगे की राह: पारदर्शिता, जांच और समान कार्रवाई

इस फैसले का दीर्घकालीन प्रभाव सुनिश्चित करने के लिए सरकार को अनधिकृत निर्माण से संबंधित जानकारी सार्वजनिक करनी चाहिए। स्वीकृत नक्शों और प्रमाणपत्रों की ऑनलाइन जांच आसान बनाना, रजिस्ट्री से इनकार करने के कारण दर्ज करना और लंबित मामलों की नियमित समीक्षा करना भी जरूरी है।

विकासकों को नियमों का पालन करने के लिए स्पष्ट प्रक्रिया मिलनी चाहिए। साथ ही, पहले से धोखाधड़ी का शिकार हो चुके घर खरीदारों की शिकायतों का प्राथमिकता से निपटारा किया जाना चाहिए।

सबसे महत्वपूर्ण सवाल केवल अनधिकृत फ्लैटों की रजिस्ट्री रोकने का नहीं, बल्कि यह पता लगाने का है कि अवैध निर्माण होने कैसे दिया गया, उसे मंजूरियां किसने दीं और क्या नियमों का उल्लंघन करने वालों को संरक्षण मिला?

**रजिस्ट्री के दरवाजे बंद करना केवल शुरुआत हो सकती है। इस फैसले की असली सफलता तभी साबित होगी, जब बिल्डर, अधिकारी या राजनीतिक प्रभाव रखने वाले किसी भी व्यक्ति को नियमों से छूट न मिले और कानून का पालन सभी के लिए समान रूप से सुनिश्चित किया जाए।**