अनधिकृत फ्लॅट्सच्या नोंदणीवर नियंत्रण! बिल्डर-राजकारणी-अधिकाऱ्यांच्या गठबंधनावरही तपास

मुंबई (सिटी न्यूज मुंबई – अनंत नलावडे)

महाराष्ट्रात शहरी व ग्रामीण भागातील घर खरेदीदारांच्या आयुष्यभराच्या कमाईला अनधिकृत बांधकामाच्या जाळ्यात अडकण्यापासून वाचवण्यासाठी राज्य सरकारने अनधिकृत फ्लॅट्सच्या दस्तऐवज नोंदणीवर बंदी घालण्याचा निर्णय घेतला आहे. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या निर्देशानंतर राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुले यांनी घेतलेल्या या निर्णयाने रिअल इस्टेट क्षेत्रात हलचाल निर्माण केली आहे.

या निर्णयामुळे केवळ अवैध फ्लॅट्सची विक्रीच नव्हे तर बांधकाम परवानग्या, स्थानिक संस्था यांची भूमिका आणि संभाव्य राजकीय-प्रशासकीय हस्तक्षेप यांवरही प्रश्न उपस्थित होऊ शकतात. तथापि, या निर्णयाचा वास्तविक लाभ फक्त तेव्हाच मिळेल जेव्हा तो संपूर्ण राज्यात समान व पारदर्शक पद्धतीने लागू केला जाईल.

## नोंदणीपूर्वीच दस्तऐवजांची तपासणी होईल!

मुंबई महानगर क्षेत्र, ठाणे, पुणे, पिंपरी-चिंचवड व नागपूर यांसारख्या अनेक शहरांमध्ये मंजूर नकाशापेक्षा जास्त बांधकाम, आवश्यक परवानग्यांची कमतरता आणि महारेरा नियमांचे पालन याबाबत तक्रारी सतत येत आल्या आहेत.

राजस्व विभागाच्या नवीन निर्देशांनुसार, आवश्यक प्रमाणपत्रे, मंजूर बांधकाम नकाशा व संबंधित दस्तऐवजांची तपासणी केल्यानंतरच दस्तऐवज नोंदणीवर निर्णय घेतला जाईल. मंजूर नकाशापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ दर्शविणाऱ्या फ्लॅट्सच्या दस्तऐवज नोंदणीवरही बंदी घालण्याचा प्रावधान करण्यात आला आहे.

यापूर्वी अवैध बांधकाम करून फ्लॅट विकणे आणि नंतर आवश्यक परवानग्या मिळवणे किंवा बांधकाम नियमित करण्याचा प्रयत्न करण्याच्या प्रवृत्तीवर अंकुश येऊ शकतो.

तथापि, दस्तऐवज नोंदणी रोखणे आणि अवैध बांधकामाविरुद्ध कारवाई करणे या दोन वेगवेगळ्या प्रक्रिया आहेत. त्यामुळे अनधिकृत इमारतींचे नियमितीकरण, वापराची परवानगी किंवा ध्वस्तीकरणाबाबत संबंधित सक्षम प्राधिकरणाला कायद्याप्रमाणे स्वतंत्र निर्णय घ्यावा लागेल.

## रिअल इस्टेट क्षेत्रात तीन मोठे बदल

**1. नियमांचे पालन करणाऱ्या बिल्डर्सना फायदा**

आवश्यक परवानग्या, मंजूर नकाशे व प्रमाणपत्रांची पूर्तता करून प्रकल्प तयार करणाऱ्या विकासकांना बाजारात विश्वासार्हतेचा लाभ मिळू शकतो. दस्तऐवजांशी संबंधित अनिश्चितता कमी झाल्यास घर खरेदीदारांना प्रकल्प निवडताना अधिक स्पष्ट माहिती मिळू शकेल.

**2. नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या प्रकल्पांवर आर्थिक दबाव**

ज्या प्रकल्पांमध्ये आवश्यक मंजुरी नाहीत किंवा मंजूर क्षेत्रफळापेक्षा जास्त बांधकाम केले गेले आहे, त्यांच्या विक्री थांबवल्यामुळे विकासकांची भांडवल अडकू शकते. कर्ज परतफेडीमध्ये अडचण आणि नवीन प्रकल्प सुरू करण्याच्या क्षमतेवरही परिणाम होऊ शकतो.

अशा प्रकल्पांमध्ये आधीच पैसा गुंतवलेल्या ग्राहकांना घराचे ताबा, रकमेची परतफेड किंवा त्यांच्या कायदेशीर अधिकारांची प्राप्ती करण्यासाठी अधिक संघर्ष करावा लागू शकतो.

**3. घरांच्या किंमती व उपलब्धतेवर मिश्रित परिणाम**

दस्तऐवजांची तपासणी व नियमांचे पालन केल्यामुळे काही प्रकल्पांची किंमत वाढू शकते किंवा त्यांना पूर्ण होण्यासाठी अधिक वेळ लागू शकतो. दुसरीकडे, नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या प्रकल्पांमुळे घरांची पुरवठा कमी झाल्यास काही भागांमध्ये उपलब्ध घरांवर दाब वाढू शकतो.

म्हणून घरांच्या किंमती निश्चितपणे वाढतील किंवा घटतील असा निष्कर्ष काढणे योग्य नाही. यासाठी क्षेत्रानुसार मागणी, पुरवठा, प्रकल्पांची स्थिती व बांधकाम खर्चाचे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे.

## बिल्डर-राजकारणी संबंधांबाबतही प्रश्न उभे राहिले

रिअल इस्टेट क्षेत्रात जमिनीच्या वापरातील बदल, बांधकाम परवानग्या, अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांक (FSI), पुनर्विकास व स्थानिक प्रशासनाच्या मंजुरींचे मोठे आर्थिक महत्त्व असते. अशा परिस्थितीत विकासक, राजकीय पदाधिकारी व प्रशासकीय अधिकारी यांच्यातील संभाव्य हितसंबंधांचे टकराव व संबंधांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करणे जनहिताचा महत्त्वाचा विषय आहे.

तथापि, या आधारावर सर्व बिल्डर किंवा राजकीय नेत्यांना अनियमिततेत सामील मानणे योग्य नाही. एखाद्या विशिष्ट प्रकरणात जबाबदारी ठरवण्यासाठी संबंधित दस्तऐवज, आर्थिक व्यवहार, निर्णय प्रक्रिया व तपासणीच्या निष्कर्षांची आवश्यकता असेल.

या निर्णयानंतर अनेक महत्त्वाचे प्रश्न उभे राहतात:

- नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या इमारतींना बांधकामाची परवानगी कोणी दिली?
- मंजूर नकाशापेक्षा जास्त बांधकाम झाल्यास संबंधित अधिकाऱ्यांनी कारवाई का केली नाही?
- तक्रारी आल्या तरी काही प्रकल्पांवर कारवाई का लंबित राहिली?
- काही विकासकाला नियमांपासून सूट मिळवण्यासाठी राजकीय किंवा प्रशासकीय दबाव टाकला गेला का?

या प्रश्नांची उत्तरे अधिकृत दस्तऐवज व निष्पक्ष तपासणीद्वारे उघड व्हायला हवीत.

## सरकारचीही परीक्षा होईल

दस्तऐवज नोंदणी करणाऱ्या उप-नोंदणीदारांविरुद्ध विभागीय तपासणीची चेतावणी जबाबदारी सुनिश्चित करण्याच्या दिशेने महत्त्वपूर्ण पाऊल ठरू शकते. परंतु अनधिकृत बांधकाम फक्त नोंदणीच्या वेळीच उद्भवत नाही.

यामागे जमिनीचा वापर, बांधकाम परवानगी, नकाशाची मंजुरी, बांधकाम कार्याचे निरीक्षण व अधिभोग प्रमाणपत्र यांसारखे अनेक टप्पे समाविष्ट असतात.

म्हणून फक्त नोंदणी विभागाला जबाबदार धरणे पुरेसे होणार नाही. महानगरपालिका, नगर नियोजन विभाग, नियोजन प्राधिकरण, राजस्व विभाग आणि संबंधित अधिकाऱ्यांची भूमिका देखील तपासली पाहिजे.

जर एखाद्या अधिकाऱ्याने नियमांचे उल्लंघन करून परवानगी दिली असेल, तर त्याच्याविरुद्धही कारवाई केली पाहिजे. अन्यथा अंतिम टप्प्यात नोंदणी रोखूनही अनधिकृत बांधकामाच्या मूळ समस्या कायम राहू शकतात.

## राजकीय परिणाम: श्रेयासह जबाबदारी देखील आवश्यक

या निर्णयाचे श्रेय मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस आणि राजस्व मंत्री चंद्रशेखर बावनकुले यांना दिले जाऊ शकते. हा निर्णय घर खरेदीदारांच्या हितांचे संरक्षण आणि अनधिकृत बांधकामावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी महत्त्वपूर्ण ठरू शकतो.

परंतु सरकारी घोषणा आणि प्रत्यक्ष परिणामांमध्ये फरक असल्यास विरोध पक्ष सरकारच्या कार्यपद्धतीवर प्रश्न उपस्थित करू शकतो.

विशेषतः ज्या शहरांमध्ये अनधिकृत बांधकामाबाबत जास्त तक्रारी आहेत, तिथे हे पाहणे महत्त्वाचे होईल की सर्वांवर समान निकषांनुसार कारवाई होते का, प्रभावी विकासकांवरही नियम लागू केले जातात का आणि अधिकारी राजकीय दबावाशिवाय निर्णय घेऊ शकतात का.

विरोध पक्ष या निर्णयाच्या अंमलबजावणी, प्रलंबित तक्रारी आणि कारवाईच्या आकडेवारीवर प्रश्न उपस्थित करू शकतो. तथापि, राजकीय आरोपांपेक्षा अधिक महत्त्व अधिकृत नोंदी, तपासणीचे निष्कर्ष आणि वास्तविक कारवाई यांना असेल.

## पुढचा मार्ग: पारदर्शकता, तपासणी आणि समान कारवाई

या निर्णयाचा दीर्घकालीन प्रभाव सुनिश्चित करण्यासाठी सरकारने अनधिकृत बांधकामाशी संबंधित माहिती सार्वजनिक करावी. मान्यताप्राप्त नकाशे व प्रमाणपत्रांची ऑनलाइन तपासणी सुलभ करणे, नोंदणी नाकारण्याची कारणे नोंदवणे आणि प्रलंबित प्रकरणांची नियमित समीक्षा करणे हे देखील आवश्यक आहे.

विकासकांना नियमांचे पालन करण्यासाठी स्पष्ट प्रक्रिया उपलब्ध करून दिली पाहिजे. तसेच, आधीच फसवणुकीचे बळी पडलेल्या घर खरेदीदारांच्या तक्रारींना प्राधान्याने हाताळले पाहिजे.

सर्वात महत्त्वाचा प्रश्न फक्त अनधिकृत फ्लॅट्सची नोंदणी रोखण्याचा नाही, तर हे शोधणे आहे की अवैध बांधकाम कसे होऊ दिले गेले, त्यांना मंजुरी कोणाने दिली आणि नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्यांना संरक्षण मिळाले का?

**नोंदणीची दारे बंद करणे फक्त सुरुवात असू शकते. या निर्णयाची खरी यशस्विता तेव्हाच सिद्ध होईल, जेव्हा बिल्डर, अधिकारी किंवा राजकीय प्रभाव असलेल्या कोणत्याही व्यक्तीस नियमांपासून सूट मिळणार नाही आणि कायद्याचे पालन सर्वांसाठी समान रीतीने सुनिश्चित केले जाईल.**